Аренда недвижимости

Рынок аренды в Нидерландах напряжённый: на хороший вариант часто откликается много кандидатов, а поиск может занять от нескольких недель до нескольких месяцев. Ниже — порядок действий для самостоятельной аренды квартиры или дома на частном рынке.

Коротко

1. Рассчитайте полный бюджет: базовая аренда, сервисные расходы, коммунальные услуги и залог.
2. Подготовьте подтверждение личности, дохода и состава семьи, но не рассылайте лишние персональные данные заранее.
3. Настройте уведомления на нескольких площадках и быстро записывайтесь на просмотры.
4. На просмотре проверьте состояние жилья, возможность регистрации в BRP, состав платежей и количество баллов по системе WWS.
5. В заявке письменно зафиксируйте цену, дату въезда, жильцов и условия, на которых вы готовы арендовать жильё.
6. До оплаты проверьте договор, личность арендодателя или полномочия управляющей компании.
7. При получении ключей подпишите акт состояния жилья, сфотографируйте дефекты и показания счётчиков.

Где искать

Жильё может предлагать собственник напрямую либо профессиональный арендодатель или управляющая компания. Важно смотреть не только на бренд в объявлении, но и на то, кто указан арендодателем в договоре и кому вы переводите деньги.

Не путайте коммерческую управляющую компанию с нидерландской woningcorporatie: этим термином обычно называют организацию социального жилья. В этом гайде речь идёт прежде всего о частном секторе аренды.

Основные площадки:

• Funda;
• Pararius.

Дополнительно проверяйте сайты местных маклеров и управляющих компаний. Сервисы уведомлений вроде RentSlam собирают объявления с разных сайтов, но могут присылать их с задержкой. В любом случае полезно включить уведомления на самих площадках.

Если вариант подходит по цене и расположению, сразу отправьте заявку на просмотр и позвоните по номеру из объявления. Не переводите залог или «бронь» до просмотра, проверки контрагента и получения проекта договора.

Документы

Точные требования устанавливает арендодатель. Обычно запрашивают:

• имя и контактные данные;
• документ, удостоверяющий личность;
• состав семьи и список будущих жильцов;
• трудовой договор или справку от работодателя;
• последние зарплатные листки;
• подтверждение общего ежемесячного дохода;
• иногда — выписку из банка или рекомендацию предыдущего арендодателя.

Требования к минимальному доходу различаются: универсального правила «зарплата должна быть в три или четыре раза выше аренды» в законе нет.

Передавайте только данные, которые действительно нужны на текущем этапе. Закрывайте BSN, фотографию и другие лишние поля, если их пока не требуется проверять. На копиях можно поставить водяной знак с названием получателя и датой.

Арендодатель обязан использовать прозрачную процедуру и объективные критерии выбора. Он может учитывать доход и состав семьи, но не вправе выбирать кандидатов по происхождению, религии, состоянию здоровья или другим защищённым признакам. Правила отбора арендаторов.

К заявке можно приложить короткое представление о себе: кто будет жить в квартире, где вы работаете и на какой срок ищете жильё. Семейные фотографии и другие чувствительные сведения для этого не нужны.

Просмотр

Просмотр может быть индивидуальным или в формате open house, когда одновременно приходит несколько кандидатов. Времени часто мало, поэтому подготовьте вопросы заранее.

Проверьте:

• совпадают ли адрес, площадь и комплектация с объявлением;
• можно ли зарегистрироваться по этому адресу в BRP;
• что входит в базовую аренду — kale huur;
• какие servicekosten начисляются отдельно;
• кто заключает договоры на газ, электричество, воду и интернет;
• есть ли сырость, плесень, трещины, протечки или следы вредителей;
• работают ли отопление, вентиляция, окна, техника и сантехника;
• какой у жилья энергетический класс;
• сдаётся ли оно меблированным и что останется после въезда;
• разрешены ли домашние животные;
• кто отвечает за текущее обслуживание и куда сообщать о неисправностях.

Если дефект вызывает сомнения, зафиксируйте его письменно до подписания договора.

Баллы и максимальная цена

Размер допустимой базовой аренды зависит от количества баллов по системе Woningwaarderingsstelsel — WWS. На баллы влияют площадь, WOZ-стоимость, энергетический класс, оснащение и другие характеристики жилья.

С 1 января 2025 года арендодатель обязан прикладывать расчёт баллов к каждому новому договору. Проверьте его через официальный Huurprijscheck. Калькулятор покажет, относится ли жильё к социальной, средней или свободной категории и действует ли для него максимальная базовая цена.

Не ориентируйтесь только на сумму в объявлении: правила и ценовые границы индексируются, поэтому используйте актуальный калькулятор на дату заключения договора.

Заявка на аренду

После просмотра арендодатель или маклер обычно просит отправить заявку по электронной почте. Укажите:

• адрес жилья;
• согласованную базовую аренду и сервисные расходы;
• желаемую дату начала аренды;
• имена всех жильцов;
• предполагаемый срок проживания;
• мебель и другие условия, которые должны войти в договор.

Заранее уточните, является ли заявка только выражением интереса или арендодатель считает её обязательным предложением. Не исходите из того, что от любого подтверждения можно бесплатно отказаться, но и не соглашайтесь с требованием штрафа без проверки договора и юридического основания.

Для договоров, заключённых с 1 июля 2023 года, арендодатель обязан зафиксировать договорённости письменно. Если часть условий обсуждалась устно, попросите включить их в договор или подтвердить по электронной почте. Права арендатора по Wet goed verhuurderschap.

Договор

С 1 июля 2024 года договор на неопределённый срок является основным вариантом. Временный договор на срок до двух лет разрешён только для специальных категорий арендаторов и отдельных ситуаций. Старые обозначения Model A и Model B сами по себе не определяют ваши права — важны содержание договора и действующий закон. Актуальные виды договоров.

Перед подписанием проверьте:

• полные данные арендодателя и арендаторов;
• точный адрес и описание жилья;
• дату начала и, если применимо, законное основание временной аренды;
• базовую аренду, servicekosten и коммунальные платежи по отдельности;
• расчёт баллов WWS;
• порядок ежегодного повышения аренды;
• размер и правила возврата залога;
• срок уведомления при расторжении;
• условия о животных, курении, субаренде и совместном проживании;
• возможность регистрации в BRP;
• перечень мебели и оборудования;
• порядок сообщения о дефектах и контакт управляющей стороны.

Обычно арендатор может расторгнуть бессрочный договор с уведомлением за один платёжный период — чаще всего за месяц. Для diplomatenclausule и других специальных договоров правила могут отличаться, поэтому проверяйте конкретный текст. Правила расторжения аренды.

Если маклер уже работает на арендодателя, он не может дополнительно брать с арендатора комиссию за посредничество, даже если называет её административными или договорными расходами. Правила комиссии.

Залог и первая оплата

Для договоров, заключённых с 1 июля 2023 года, залог не может превышать сумму базовой аренды за два месяца. Таким образом, перед въездом обычно понадобятся аренда за первый месяц, залог в размере максимум двух базовых аренд и отдельно согласованные сервисные расходы. Правила залога.

Переводите деньги банковским платежом на счёт стороны, указанной в договоре, и сохраняйте подтверждение. Если оплату получает управляющая компания, убедитесь, что её полномочия зафиксированы письменно.

Получение ключей

В день передачи жилья составьте и подпишите opnamestaat — акт состояния квартиры. В нём должны быть перечислены существующие дефекты, количество ключей, мебель и оборудование.

Дополнительно:

1. Сфотографируйте каждую комнату и все повреждения.
2. Снимите показания счётчиков газа, электричества и воды.
3. Отправьте фотографии и замечания арендодателю по электронной почте.
4. Сохраните объявление, договор, акт, переписку и подтверждения платежей.
5. Зарегистрируйтесь в BRP, если ещё не зарегистрированы по новому адресу.

Если при заселении не зафиксировать состояние жилья, при выезде будет сложнее доказать, что повреждение существовало раньше.

Во время аренды и при выезде

Арендодатель должен ежегодно присылать расчёт фактических servicekosten. Если вы платили больше фактических расходов, разница возвращается; если меньше — потребуется доплата. Права арендатора и правила сервисных расходов.

Перед выездом запросите предварительную инспекцию и письменно согласуйте, что нужно исправить. После передачи жилья залог должны вернуть в течение 14 дней. Если из него законно удерживают долг или стоимость повреждений, арендодатель должен обосновать удержание, а остаток вернуть в течение 30 дней.

Если возникли проблемы

Сначала опишите проблему арендодателю письменно и дайте разумный срок на ответ. В зависимости от ситуации можно обратиться:

• в Huurcommissie — сначала проверьте, какие процедуры по цене, повышению аренды, дефектам и сервисным расходам применимы к вашему договору;
• в муниципальный meldpunt goed verhuurderschap — при чрезмерном залоге, запугивании, дискриминации и других нарушениях правил добросовестной аренды;
• в Juridisch Loket или к юристу — если спор требует правовой оценки или обращения в суд.

Сказать спасибо

☕️ Угостите автора чашечкой кофе
Подарить кофе →