Покупка недвижимости

Покупка жилья в Нидерландах состоит из нескольких параллельных процессов: нужно проверить сам объект, договориться с продавцом, получить финансирование и оформить передачу у нотариуса. Маклер может помочь, но даже с ним полезно понимать последовательность действий и условия, после которых от покупки уже нельзя отказаться без последствий.

Ниже описана покупка готового дома или квартиры для собственного проживания. Для новостройки, инвестиционного объекта, земельного участка, дома на воде или жилья с необычной юридической конструкцией правила могут отличаться.

Коротко

1. До начала поиска рассчитайте доступную ипотеку и сумму собственных средств.
2. Определитесь, нужны ли вам маклер и ипотечный консультант.
3. На просмотре изучите состояние объекта, документы, VvE и erfpacht, если они применимы.
4. Делайте предложение сразу с условиями финансирования и технической инспекции.
5. Проверьте и подпишите koopcontract, после чего отсчитайте законный трёхдневный период на отказ.
6. За установленный в договоре срок получите ипотеку, оценку и банковскую гарантию.
7. Перед передачей проведите финальный осмотр, подпишите акты у нотариуса и получите ключи.

Кто участвует в покупке

Маклер покупателя

Aankoopmakelaar помогает искать жильё, оценивать предложение, вести переговоры и проверять документы. Его участие не обязательно. Стоимость и набор услуг различаются, поэтому заранее запросите письменное предложение и перечень ответственности.

Маклер продавца представляет интересы продавца, даже если проводит для вас просмотр и отвечает на вопросы.

Ипотечный консультант

Ипотечный консультант рассчитывает доступное финансирование, сравнивает предложения банков и помогает подать заявку. Получить ипотеку без консультации можно через execution only, но этот вариант рассчитан на людей, которые понимают продукт и его риски. Перед оформлением финансовая организация проводит обязательный тест знаний и опыта. Разъяснение AFM об execution only.

Для первой ипотеки и нестандартной ситуации — временного договора, дохода из-за границы, собственного бизнеса или нескольких гражданств — профессиональная консультация обычно снижает риск неожиданного отказа банка.

Другие специалисты

• независимый оценщик — определяет рыночную стоимость для банка;
• строительный инспектор — оценивает техническое состояние и ожидаемые расходы;
• нотариус — оформляет передачу собственности и ипотеку; без него сделка невозможна;
• присяжный переводчик — может понадобиться, если нотариус решит, что участник сделки недостаточно понимает язык документов.

Бюджет и собственные средства

Максимальная ипотека зависит одновременно от дохода, финансовых обязательств, процентной ставки и оценочной стоимости жилья. По общему правилу банк может выдать не больше 100% рыночной стоимости, установленной оценщиком. Правила максимальной ипотеки.

Это означает, что собственными деньгами нужно покрыть:

• разницу между ценой покупки и оценочной стоимостью, если вы предложили больше;
• налог на передачу недвижимости, если нет освобождения;
• нотариуса и регистрацию актов в Kadaster;
• оценку жилья;
• ипотечную консультацию или оформление через execution only;
• техническую инспекцию;
• услуги маклера покупателя, если он есть;
• банковскую гарантию;
• переводчика, если он потребуется;
• ремонт и переезд.

Не вкладывайте все накопления в предложение: после покупки остаются расходы на страховку, муниципальные и водные налоги, обслуживание, VvE, erfpacht и непредвиденный ремонт.

Поиск и просмотры

Основной портал продажи жилья — Funda. Дополнительно следите за сайтами местных маклеров: некоторые объекты появляются там раньше или продаются внутри клиентской базы.

На просмотре оцените не только планировку и отделку. Запросите и изучите:

• анкету продавца и список вещей, которые остаются в доме;
• энергетический сертификат;
• сведения о недавнем ремонте и разрешениях;
• признаки сырости, трещин, протечек, проблем с фундаментом или крышей;
• состояние отопления, электрики, окон и вентиляции;
• кадастровые границы, права прохода и другие ограничения;
• применимые муниципальные правила, если планируете перестройку или сдачу жилья.

У продавца есть обязанность сообщить об известных проблемах, но у покупателя остаётся собственная обязанность исследовать объект. Если состояние вызывает сомнения, заказывайте техническую инспекцию до подписания договора либо включайте её результат в условия расторжения.

Если покупаете квартиру

Покупатель квартиры автоматически становится участником Vereniging van Eigenaars — VvE. До предложения проверьте:

• splitsingsakte и правила дома;
• протоколы последних собраний;
• размер ежемесячного взноса;
• остаток резервного фонда;
• многолетний план обслуживания — MJOP;
• запланированные работы и возможные дополнительные сборы;
• долги текущего собственника перед VvE;
• ограничения на ремонт, животных и сдачу квартиры;
• общую страховку здания.

Слабый резерв VvE может означать крупный дополнительный платёж после покупки. Что учитывать при покупке квартиры.

Если земля в аренде

При erfpacht вы покупаете дом или право на квартиру, но земля принадлежит муниципалитету или другому собственнику. Проверьте:

• размер текущего canon;
• оплачен ли он заранее или начисляется периодически;
• дату следующего пересмотра;
• правила индексации;
• оставшийся срок права;
• принимает ли такую конструкцию выбранный банк.

Условия закреплены в нотариальном акте, а наличие erfpacht можно проверить через Kadaster. Объяснение Kadaster.

Предложение о покупке

Перед отправкой предложения выясните у маклера продавца процедуру и крайний срок. В предложении укажите:

• цену;
• желаемую дату передачи;
• какие предметы и оборудование должны остаться;
• срок действия предложения;
• условие получения ипотеки — financieringsvoorbehoud;
• условие технической инспекции — bouwkundige keuring;
• условие получения NHG, если оно необходимо;
• другие существенные условия, например продажу собственного жилья.

Для условия финансирования укажите не только сам факт получения ипотеки, но и нужную сумму и крайний срок. Для технической инспекции обычно фиксируют максимальную стоимость срочного ремонта, при превышении которой покупатель может отказаться от сделки или вернуться к переговорам.

Предложение без условий может выглядеть привлекательнее для продавца, но переносит риск отказа банка или серьёзных дефектов на покупателя. Если после окончания периода на отказ вы не сможете выполнить договор без предусмотренного условия расторжения, штраф часто составляет 10% цены покупки.

Принятие предложения ещё не заменяет письменный договор. Для покупки жилья частным покупателем стороны должны подписать koopcontract, где фиксируются цена, сроки и условия, при которых сделка может не состояться. Общий порядок покупки.

Договор купли-продажи

Термин voorlopig koopcontract может вводить в заблуждение: это не безобидный «договор о намерениях». После периода на отказ и при отсутствии применимого условия расторжения договор обязателен для сторон.

До подписания проверьте:

• данные покупателей, продавцов и объекта;
• цену и дату передачи;
• список остающегося имущества;
• все условия расторжения и сроки их применения;
• срок внесения залога или предоставления банковской гарантии;
• размер штрафа за неисполнение;
• известные дефекты и специальные оговорки;
• распределение расходов;
• выбранного нотариуса.

Не рассчитывайте, что условие, указанное только в переписке или устно, автоматически появится в договоре. Сверьте финальный текст с предложением до подписания.

Три дня на отказ

После получения договора, подписанного обеими сторонами, у частного покупателя есть три дня, чтобы отказаться без объяснения причины и штрафа. Отсчёт начинается в 00:00 следующего дня. Не менее двух из трёх дней должны быть рабочими, поэтому выходные и праздники могут продлить срок. Правила периода на отказ.

Отправляйте отказ способом, который позволяет доказать время получения.

Техническая инспекция и оценка

Техническая инспекция и банковская оценка решают разные задачи:

• bouwkundige keuring показывает состояние конструкций и примерные расходы на ремонт;
• taxatie определяет рыночную стоимость, на основании которой банк ограничивает ипотеку.

Инспекцию можно провести до предложения или после его принятия, если в предложении и договоре есть соответствующее условие. Оценку обычно заказывают после принятия предложения, но требования к оценщику нужно заранее уточнить у банка или ипотечного консультанта.

Если оценочная стоимость окажется ниже цены покупки, банк не профинансирует разницу сверх допустимого лимита — её придётся внести собственными средствами.

Ипотека и банковская гарантия

Подготовку к ипотеке начинайте до поиска жилья, а полную заявку подавайте сразу после подписания договора. Окончательное решение банка принимается только после проверки дохода, обязательств, объекта и отчёта об оценке.

Следите за двумя независимыми сроками в договоре:

1. датой, до которой можно воспользоваться условием финансирования;
2. датой внесения залога или предоставления банковской гарантии.

Гарантия обычно составляет 10% цены покупки. Можно перечислить эту сумму на специальный счёт нотариуса либо заказать банковскую гарантию. Если сделка проходит нормально, гарантия не является дополнительной оплатой и учитывается при окончательном расчёте. Залог, гарантия и условия расторжения.

Если банк отказывает, действуйте строго по процедуре из koopcontract: одного устного сообщения продавцу недостаточно, а договор может требовать подтверждения от одной или нескольких финансовых организаций.

NHG

Nationale Hypotheek Garantie — система защиты ипотечного заёмщика и кредитора. При потере дохода, расставании, нетрудоспособности или других серьёзных обстоятельствах NHG может помочь найти решение, позволяющее сохранить жильё. Если продажа неизбежна, при выполнении условий NHG возможна помощь с остаточным долгом. Это не автоматическая компенсация при любом снижении стоимости дома.

В 2026 году:

• обычный лимит NHG — €470 000;
• с финансированием энергосберегающих мероприятий — €498 200;
• единовременная комиссия — 0,4% суммы кредита.

Лимиты и комиссия пересматриваются ежегодно. Возможная скидка по ипотечной ставке зависит от банка и конкретного предложения. Условия NHG на 2026 год.

Налог на передачу недвижимости

При покупке существующего жилья обычно уплачивается overdrachtsbelasting. Нотариус включает налог в итоговый расчёт и перечисляет его государству.

В 2026 году покупатель может один раз воспользоваться освобождением — startersvrijstelling, — если одновременно выполнены условия:

• на дату передачи ему от 18 до 34 лет включительно;
• он ещё не использовал это освобождение;
• он собирается жить в объекте сам;
• стоимость жилья не превышает €555 000;
• нотариусу передана подписанная декларация.

Жильё необязательно должно быть первым в жизни. При нескольких покупателях право на освобождение проверяется отдельно для доли каждого.

Если покупатель будет жить в доме сам, но не соответствует условиям освобождения, ставка составляет 2%. Для жилья, которое не станет основным местом проживания, в 2026 году применяется ставка 8%. Актуальные ставки и условия.

Для новостройки vrij op naam налоговая и платёжная схема устроена иначе; её нужно рассматривать отдельно.

Передача у нотариуса

После окончания периода на отказ, выполнения условий и получения ипотеки нотариус готовит:

• leveringsakte — акт передачи собственности;
• hypotheekakte — ипотечный акт;
• nota van afrekening — итоговый расчёт всех платежей.

Заранее прочитайте проекты актов и проверьте личные данные, цену, права и ограничения, сумму собственных средств и реквизиты. Деньги переводите только по проверенным инструкциям нотариальной конторы; подменённые платёжные реквизиты — известный вид мошенничества.

Непосредственно перед визитом к нотариусу проведите финальный осмотр:

1. Проверьте, что состояние жилья не изменилось.
2. Убедитесь, что согласованные вещи остались, а лишние вывезены.
3. Проверьте выполненные продавцом работы.
4. Запишите показания счётчиков.
5. Пересчитайте ключи.

У нотариуса подписываются акт передачи и, при наличии ипотеки, ипотечный акт. После регистрации акта в Kadaster вы становитесь собственником. Как проходит передача.

После покупки

После получения ключей:

• оформите или проверьте страховку здания — opstalverzekering;
• переоформите электричество, газ, воду и интернет;
• сообщите о переезде муниципалитету;
• передайте данные в VvE, если купили квартиру;
• сохраните договор, акты, оценку, технический отчёт и итоговый расчёт нотариуса;
• заложите бюджет на OZB, водные налоги, VvE, erfpacht, страховку и обслуживание.

Покупка влияет на налоговую декларацию: появляется eigenwoningforfait, а ипотечные проценты и часть расходов при соблюдении условий могут уменьшать налогооблагаемый доход. Для расчёта по своей ситуации используйте актуальные правила Belastingdienst или налогового консультанта.

Полезные ссылки

• Как снизить ипотечную ставку при изменении отношения долга к стоимости жилья
• Пошаговый план покупки от Rijksoverheid
• Расходы при покупке жилья
• Реестр присяжных переводчиков

Сказать спасибо

☕️ Угостите автора чашечкой кофе
Подарить кофе →